Comment déposer une demande préalable de travaux ?

Lorsque vous envisagez d’effectuer des travaux de faible envergure, ou une modification d’une construction existante, il est possible que le dépôt d'une déclaration préalable de travaux soit rendue obligatoire par le droit de l'urbanisme.

Il en va ainsi pour les travaux impliquant une création de surface de plancher ou d’emprise au sol, un aménagement intérieur ou extérieur, une modification de l’aspect extérieur d’une construction et un changement de destination comme le prévoit l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme. 

La déclaration préalable est obligatoire pour les travaux ne nécessitant pas de permis de construire (sauf construction inférieure à 5m²). Partant, effectuer des travaux sans une telle autorisation lorsqu’elle est de vigueur vous  expose à des mesures et sanctions administratives, civiles et pénales, puisque cela constitue une infraction au droit de l’urbanisme. 

Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre les cas où un permis de construire est nécessaire et les cas où une déclaration préalable est obligatoire, le cabinet a rédigé un article résumant l’état du droit : lire l’article. 

Les étapes à suivre avant le dépôt d’une déclaration préalable

Vérification de la faisabilité du projet

Le premier réflexe à adopter lorsque vous souhaitez  déposer une déclaration préalable, consiste à vérifier que votre projet de construction ou d’aménagement est conforme aux règles d'urbanisme et notamment le Plan local d’urbanisme (PLU) dont votre terrain dépend. 

Cette première formalité permet de s’assurer que les travaux projetés sont légalement réalisables et dans quelles conditions ceux-ci pourront être mis en œuvre. 

Si la commune dans laquelle vous projetez une construction ou un aménagement ne dispose pas d’un PLU, il vous faudra alors consulter le Règlement national d’urbanisme (RNU). 

Cette première étape peut également s'accompagner ou être précédée d'une demande de certificat d'urbanisme permettant de vérifier que votre terrain n’est pas concerné par une réglementation spécifique supplémentaire, due à sa situation géographique ou à ses propriétés.

Par ailleurs, l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme prévoit que les déclarations préalables doivent-être adressées par les propriétaires, leur mandataire ou par une personne autorisée par ces derniers à exécuter les travaux. 

En outre, il est ainsi indispensable de : 

• Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès de la mairie pour vérifier les règles d’urbanisme applicables au terrain.

• Vérifier les contraintes spécifiques (zones protégées, monument historique, risques naturels).

• S’assurer de la propriété du terrain ou obtenir l’accord du propriétaire.

Constitution du dossier

Une fois que la faisabilité du projet est vérifiée, il convient de constituer le dossier de déclaration préalable de travaux, qui sera transmis à l’autorité compétente. Cette étape est cruciale, puisque si elle n’est pas minutieusement accomplie et que le dossier est incomplet, les travaux seront retardés ou refusés. 

Pour ce faire, le code de l’urbanisme prévoit tous les documents qui doivent figurer dans un dépôt de déclaration préalable aux articles R. 431-35 est s, dont : 

• Formulaire Cerfa : Remplir le formulaire Cerfa n° 16702 (pour les constructions et travaux  non soumis à permis de construire) ou le formulaire Cerfa n°16703 (pour les installations et aménagements non soumis à permis d’aménager).

• Plan de situation  : Localisation du terrain dans la commune.

• Plan de masse  : Disposition des constructions sur le terrain.

• Plan de coupe : Le terrain et ses constructions vus de profil.

• Document graphique (PCMI6) : Vue en 3D ou perspective permettant d’intégrer le projet dans l’environnement.

• Titre de propriété du terrain 

Les étapes qui suivent le dépôt d’une déclaration préalable 

Dépôt du dossier de déclaration préalable 

Lieu de dépôt : le dossier doit être déposé à la mairie (en main propre, par courrier recommandé, par voie dématérialisée) à l’attention du service d’urbanisme. Si votre terrain se situe à Paris, il conviendra alors de déposer le dossier de déclaration préalable au Bureau accueil et service à l’usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée. 

Pour que le dossier soit complet, il est nécessaire de fournir deux exemplaires de dossiers complets de déclaration préalable ainsi que 4 exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan de coupe.

Accusé de réception : La mairie délivre un récépissé avec la date de début d’instruction. Ce récépissé précise que, dans un délai d'1 mois à compter du dépôt du dossier, la mairie peut vous notifier un délai différent pour commencer vos travaux. Elle a également 1 mois pour vous signaler que votre dossier est incomplet.

Instruction du dossier

Délai d’instruction : Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est en principe d’un mois conformément à l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme. Ce délai peut être étendu d’un mois dans certains secteurs. Pendant ce délai, la mairie peut demander des pièces complémentaires et consulter des services extérieurs (architectes des Bâtiments de France, services de l’État).

Décision de l’administration

Au terme de l’instruction, l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme vous informera de son acceptation ou du refus de votre demande. Si vous ne recevez pas de réponse écrite, une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable née à l’issue du délai d’un mois mentionné précédemment. Dans ce cas et sur votre demande, l’administration peut vous délivrer un certificat de non-opposition à déclaration préalable.

Par ailleurs, l’administration peut accepter votre projet sous réserve de prescriptions. Si la mairie émet des réserves à la déclaration préalable, elle vous délivre alors un arrêté notifiant les prescriptions à respecter lors de l’exécution des travaux. Il vous est possible de contester ces prescriptions si vous estimez qu’elles ne sont ni motivées ni fondées. 

Enfin, si un refus vous est opposé, l’autorité administrative compétente vous délivre un arrêté d’opposition qui peut faire l’objet d’un recours administratif. 

Le cabinet peut vous accompagner dans cette procédure en envisageant un recours gracieux ou un recours contentieux en fonction des circonstances. 

Affichage de la déclaration préalable

Une fois obtenu, vous devez afficher l'autorisation dès la fin du délai d’instruction,  sur le terrain de manière visible et conforme (panneau réglementaire). L’affichage déclenche un délai de deux mois pendant lequel les tiers peuvent contester la non-opposition.

En l’absence d’affichage régulier, le délai de recours des tiers est prorogé à 6 mois, à compter de l’achèvement des travaux, conformément à l’article R.600-3 du code de l’urbanisme. 

Début des travaux

Une fois que la non-opposition à déclaration préalable est acquise, les travaux doivent commencer dans les trois ans qui suivent. Une fois commencés, les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an. 

Fin des travaux

Finalement, dès lors que les travaux sont achevés, il est nécessaire de déposer une déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) à la mairie pour signaler la fin du chantier. À terme, la mairie pourra effectuer une visite de conformité afin de vérifier que les travaux sont conformes à la non-opposition accordée.

N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.