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Un agent immobilier peut-il acheter le bien dont la vente lui est confiée ?

Un agent immobilier peut-il acheter le bien dont la vente lui est confiée ?

Publié le : 08/01/2025 08 janvier janv. 01 2025
Article du cabinet
Article du cabinet / Urbanisme

Lorsqu’un professionnel de l'immobilier souhaite acheter un bien sur lequel il a un mandat de vente, il soulève des problématiques juridiques et éthiques majeures. En France, plusieurs textes de loi et règles de déontologie encadrent cette situation afin de prévenir tout conflit d'intérêts.

Un agent immobilier peut-il acheter le bien dont la vente lui est confiée ?

Oui, mais dans le respect de certaines conditions destinées à prévenir les situations de conflit d’intérêt.
 

L’interdiction de principe d’acquérir un bien dont le professionnel de l’immobilier a le mandat de vente afin de prévenir tout conflit d’intérêt


En droit, l’article 1596 du Code civil énonce que :

« Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : (…)

- Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; (…) »

Ainsi, en principe, toute personne ayant reçu mandat la chargeant de la vente d’un bien se voit interdite d’acquérir le bien objet du mandat. A défaut, l’acquisition encourt la nullité.

L'interdiction formulée par cet article s'applique à toutes les ventes et n'est pas restreinte aux seules ventes aux enchères (Paris, 12 nov. 1964).

L’article 1161 du Code civil prévoit que :

« En matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d'intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié. »

Ainsi, la loi prévient toute situation de conflit d’intérêt en posant une interdiction de principe selon laquelle le représentant d’une partie à une vente immobilière ne peut pas contracter pour son propre compte avec le représenté. Autrement dit, en principe, le professionnel ayant mandat de vente sur un bien ne peut pas acquérir ledit bien objet du mandat sans se placer en situation de conflit d’intérêt.

Cette règle légale est confirmée par la déontologie des professions de l’immobilier. Ainsi, le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce prévoit, en son article 9, que :

« Conflit d'intérêts

Les personnes mentionnées à l'article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d'intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles veillent à ce que l'exercice d'activités annexes ou connexes n'engendre aucun conflit d'intérêts.

Elles s'obligent notamment :

1° A ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ; (…) »
 

L’admission exceptionnelle de l’acquisition d’un bien pour lequel un professionnel de l’immobilier a un mandat de vente


Comme évoqué précédemment, afin de prévenir toute situation de conflit d’intérêt, le droit pose un principe d’interdiction de principe de l’acquisition d’un bien par un professionnel de l’immobilier lorsque ce dernier a un mandat de vente sur ledit bien.

Toutefois, ni la loi ni la déontologie des professions de l’immobilier ne prévoient d’interdiction générale et absolue pour un mandataire professionnel de l’immobilier d’acquérir un bien dont il a le mandat.

Ainsi, cette interdiction de principe admet des exceptions lorsque l’agent veille à ne pas se trouver en situation de conflit d’intérêt.

Dans certains cas, la jurisprudence a accepté qu’un agent immobilier puisse acquérir un bien sous mandat s’il agit en toute transparence et obtient une autorisation préalable du vendeur. Cette autorisation doit être explicite et formalisée, de préférence par écrit, afin d'éviter tout litige ultérieur.

Il est donc essentiel que le vendeur soit parfaitement informé de la situation et des éventuels conflits d’intérêts.

Par conséquent, lorsque la vente a été faite en toute transparence, elle est régulière. A défaut, elle est susceptible d’être annulée. Sans information sur les conditions de la vente, il n’est pas possible de se prononcer sur la régularité de la vente. A ce stade, une action en nullité impliquerait d’abord d’écrire à l’agent afin de demander communication de la preuve de son action transparente.

N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans vos problématiques de droit de droit de l’urbanisme et de déontologie des professions de l’immobilier.
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