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Transformer son logement en location touristique type Airbnb : faut-il un changement de destination ou d'usage ?

Transformer son logement en location touristique type Airbnb : faut-il un changement de destination ou d'usage ?

Publié le : 19/12/2024 19 décembre déc. 12 2024
Article du cabinet
Article du cabinet / Urbanisme

La location touristique de courte durée, popularisée par des plateformes comme Airbnb, est une pratique en plein essor. En effet, il est courant que des propriétaires cherchent à rentabiliser un bien immobilier en faisant usage de leur droit de jouissance.

Cependant, cette pratique soulève des questions juridiques importantes, notamment en ce qui concerne les règles d’urbanisme. Parmi celles-ci, la question du changement d’usage ou du changement de destination est fréquemment posée.

Dans la majorité des cas, transformer un logement en Airbnb n’implique pas nécessairement un changement de destination mais peut nécessiter un changement d’usage selon la localisation et les règles locales.

Le cadre juridique applicable tient compte de la nature du bien, de son caractère de résidence principale ou secondaire, mais aussi de la durée d’occupation effective et annuelle du bien. Le tout est d’évaluer si le bien conserve sa vocation d’habitation ou s’il devient un lieu d’exploitation commerciale.
 

La notion de destination en droit de l’urbanisme


Le changement de destination d’un bâtiment est défini par le Code de l’urbanisme, notamment par l’article R. 151-27. Il s’agit de modifier l’affectation principale d’un bâtiment en passant d’une destination à une autre parmi celles prévues par la réglementation.

Ainsi, un changement de destination pourrait intervenir, par exemple, lorsqu’un logement (habitation) est définitivement transformé en bureau ou en commerce.

Pour plus d'informations sur le cadre juridique du changement de destination, consultez l’article du cabinet à ce sujet.
 

La location touristique saisonnière : aucune nécessité d’opérer un changement de destination


Lorsqu’un logement dans lequel vous résidez à titre principal ou secondaire est mis à disposition pour des locations touristiques de courte durée, il conserve sa vocation d’habitation. En effet, le fait de louer son logement pour de courtes périodes, même de manière répétée, ne modifie pas la nature de l’usage du bien. Les locataires n’étant que de passage, ils n’élisent pas domicile dans le logement loué.

Par exemple, un appartement loué à des touristes demeure un espace dédié à l’hébergement des personnes. Il reste dans la catégorie “habitation” tant qu’il est utilisé comme un lieu de vie temporaire, ce qui est conforme à sa destination initiale.

Par conséquent, aucun changement de destination n’est requis pour transformer son logement en location de type Airbnb, sauf dans des cas très spécifiques.
 

L’exception au principe : les cas où le changement de destination est de vigueur


Dans des situations rares, un changement de destination peut être envisagé si :
  • Le logement est transformé en une activité touristique proche de l’hôtellerie, avec des services réguliers comme la réception, le ménage quotidien ou une offre de restauration.
  • Le logement perd définitivement sa fonction d’habitation.

Dans ce cas, le bien pourrait passer dans la destination « commerce et activités de service», prévue par l’alinéa 3 de l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme.
 

Les cas où une réglementation supplémentaire s’applique


Si le changement de destination n’est pas requis, la mise en location touristique peut toutefois être soumise à une autre formalité administrative : le changement d’usage au sens des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le changement d’usage consiste à autoriser une personne à faire un usage autre d’un bien. Cette autorisation se rattache à la personne autorisée et non au bien, ce qui la rend précaire. En somme, l’usage est personnel et temporaire (durée d’occupation de l’occupant), alors que la destination est permanente et définitive.

Un changement d’usage est nécessaire lorsque :
  • Le logement est loué en tant que résidence secondaire ou à des fins purement touristiques, sans y résider personnellement, conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.
  • Le logement est situé dans une commune ayant adopté une réglementation stricte, notamment les grandes agglomérations ou les zones dites tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Dans ces cas, une autorisation administrative doit être obtenue auprès de la mairie. Certaines grandes villes, comme celles précitées, exigent également une compensation : le propriétaire doit alors transformer un autre local (par exemple, un bureau ou un commerce) en logement pour équilibrer l’offre résidentielle (parfois dans le même arrondissement).

Par ailleurs, indépendamment du changement d’usage, certaines municipalités ont instauré des obligations spécifiques pour encadrer les locations touristiques :
  • Déclaration en mairie : Une déclaration préalable est souvent systématiquement obligatoire.
  • Numéro d’enregistrement : Dans des villes comme Paris, Nice ou Bordeaux, les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement avant de mettre leur bien en location sur des plateformes comme Airbnb.

Ces démarches visent à mieux contrôler le développement des locations de courte durée et à limiter leurs impacts sur le marché immobilier.
 

Les sanctions d’une location touristique clandestine


Le non-respect des règles relatives au changement d’usage ou des obligations déclaratives peut entraîner des sanctions importantes :
  • Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 100 000 euros par logement conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans le cas de l’absence de demande de changement d’usage.
  • Une amende pouvant aller jusqu’à 5000 euros conformément à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en cas d’absence de déclaration préalable à la mairie, lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire.
  • Une injonction de remise en état du bien à son usage initial
  • Une suspension de l’activité locative par décision administrative.
 

Les pratiques à adopter dans le cadre de la location de son logement


Afin de transformer un logement en location touristique, il convient de :
  1. Vérifier la réglementation locale : Consultez les règles applicables dans votre commune (changement d’usage, déclaration préalable, numéro d’enregistrement).
  2. Respecter les limites pour les résidences principales : Si vous louez votre résidence principale, vous êtes limité à 120 jours par an.
  3. Demander une autorisation si nécessaire : Pour les résidences secondaires ou les locations permanentes, un changement d’usage peut être requis.
 
En conclusion, transformer un logement en Airbnb n’implique pas, en principe, un changement de destination, mais peut nécessiter un changement d’usage selon la localisation et les règles locales.

 N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
 
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