Quelle sont les étapes pour obtenir un permis de construire ?

Avant d’édifier une construction nouvelle ou de procéder à des travaux sur une construction existante il est souvent nécessaire d’obtenir un permis de construire. 

L’obtention d’un permis de construire nécessite de suivre un processus précis. Dans l’idéal, ce processus commence par la vérification de la faisabilité du projet, se poursuit par la constitution du dossier de permis de construire ainsi que le dépôt de la demande. Après un délai d’instruction, l’autorité compétente vous notifiera en principe un arrêté de permis de construire ou un arrêté portant rejet de votre demande. Il est possible que l’autorité compétente ne réponde pas à votre demande de permis de construire à laquelle elle oppose donc un silence qui vaudra acceptation de votre demande après un certain délai. 

Il est ainsi nécessaire de connaître et de comprendre chacune des étapes de la demande de permis de construire afin d'envisager sereinement votre projet. 

Les étapes à suivre avant le dépôt de la demande d’un permis de construire

Etape 1 : la vérification de la faisabilité du projet

Le premier réflexe à adopter lorsque vous souhaitez obtenir un permis de construire consiste à vérifier que votre projet de construction ou d’aménagement est conforme aux règles locales d’urbanisme en fonction du zonage dans lequel s’inscrit la parcelle d’assiette du projet. En principe, les règles locales d’urbanisme sont prévues dans plusieurs documents tels que le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), le plan local d’urbanisme (PLU) et plus particulièrement son plan d’aménagement du développement durable (PADD) et son règlement. 

Cette première formalité permet d’être certain que le projet est légalement réalisable et les conditions de sa mise en oeuvre. Si la commune dans laquelle vous projetez une construction ou un aménagement ne dispose pas d’un PLU, il vous faudra alors consulter le règlement national d’urbanisme (RNU) prévu aux articles L. 111-1 et suivants du code de l'urbanisme. 

Cette première étape est aussi l’occasion de vérifier que votre terrain n’est pas concerné par une réglementation spécifique supplémentaire, due à sa situation géographique ou à ses propriétés.

Par ailleurs, conformément à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, une demande de permis de construire ne peut en principe être déposée que par le ou les propriétaires du terrain, ou leur mandataire. 

En outre, il est ainsi indispensable de : 

• Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) auprès de la mairie pour vérifier les règles d’urbanisme applicables au terrain.

• Vérifier les contraintes spécifiques (zones protégées, monument historique, risques naturels).

• S’assurer de la propriété du terrain ou obtenir l’accord du propriétaire.

Afin de vérifier la faisabilité de votre projet, il peut être opportun de procéder à une demande de certificat d’urbanisme afin d’interroger l’autorité compétente. 

Le cabinet RD AVOCATS peut vous accompagner dans cette analyse de la faisabilité du projet. 

Etape 2 : la constitution du dossier

Une fois que la faisabilité du projet est assurée, il convient de constituer le dossier de demande de permis de construire qui sera transmis à l’autorité compétente. Cette étape est cruciale, puisque si elle n’est pas minutieusement accomplie et que le dossier est erroné ou incomplet, le projet sera retardé voire refusé. 

Pour ce faire, le code de l’urbanisme prévoit tous les documents qui doivent figurer dans une demande de permis de construire aux articles R. 431-5 et s. 

En effet, le dossier de demande de permis de construire doit contenir plusieurs documents obligatoires dont :

• Formulaire Cerfa : Remplir le formulaire Cerfa n°13406*15 (maison individuelle) ou n°134094*14 (autres constructions).

• Plan de situation (PCMI1) : Localisation du terrain dans la commune.

• Plan de masse (PCMI2) : Disposition des constructions sur le terrain.

• Plan de coupe (PCMI3) : Le terrain et ses constructions vus de profil.

• Plans des façades et toitures (PCMI5).

• Document graphique (PCMI6) : Vue en 3D ou perspective permettant d’intégrer le projet dans l’environnement.

• Photographies : De l’environnement proche et lointain.

• Notice descriptive : Présentation du projet et son impact sur le terrain.

• Titre de propriété du terrain 

Les étapes qui suivent le dépôt de la demande d’un permis de construire

Etape 1 : le dépôt de la demande

Lieu de dépôt : Déposer le dossier à la mairie (en main propre ou par courrier recommandé) à l’attention du service d’urbanisme (ou auprès de l’autorité compétente en fonction de votre localisation). Il est de plus en plus fréquent que ces dossiers soient à télédéposer. Si votre terrain se situe à Paris, il conviendra alors de déposer le dossier de demande de permis de construire au Bureau accueil et service à l’usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée. 

Pour que le dossier soit complet, il est nécessaire de fournir 4 exemplaires de dossiers complets de demande de permis de construire ainsi que 5 exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan de coupe.

Accusé de réception : La mairie délivre un récépissé avec la date de début d’instruction. Ce récépissé précise que, dans un délai d'1 mois à compter du dépôt du dossier, la mairie peut vous notifier un délai différent pour commencer vos travaux. Elle a également 1 mois pour vous signaler que votre dossier est incomplet.

Etape 2 : l'instruction du dossier et son délai

Le délai d’instruction est en principe de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour d’autres types de projets conformément à l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme. Ce même code prévoit des délais d’instruction particuliers qui peuvent aller jusqu’à 7 mois aux articles R. 423-24 et suivants. Pendant ce délai, la mairie peut demander des pièces complémentaires (ce qui proroge le délai d’instruction qui recommencera à courir à réception des pièces demandées) et consulter des services extérieurs (architectes des Bâtiments de France, services de l’État).

Etape 3 : la décision de la mairie

En suite de l’instruction, la mairie peut soit notifier un accord par le biais d’un arrêté de permis de construire, soit opposer un refus à la demande de permis de construire. Dans cette dernière hypothèse, il est possible de contester cet arrêté de refus par un recours gracieux ou contentieux dans lequel le cabinet peut vous accompagner. Si l’autorité compétente ne notifie aucune réponse à l’issue du délai d’instruction (2 ou 3 mois), un permis de construire vous est tacitement accordé conformément à l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme. 

Etape 4 : l'affichage du permis

Une fois obtenu, vous devez afficher le permis de construire sur le terrain de manière visible et conforme (panneau réglementaire) conformément aux dispositions de l’article A. 424-15 et suivants du code de l’urbanisme. L’affichage déclenche un délai de 2 mois pendant lequel les tiers peuvent contester le permis. 

Etape 5 : le début des travaux

Une fois que le permis de construire est délivré, les travaux doivent commencer dans les 3 ans suivant la délivrance du permis de construire. Une fois commencés, les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an, et avant de démarrer les travaux, il convient de transmettre une déclaration d’ouverture de chantier à la mairie. 

Etape 6 : la fin des travaux

Finalement, dès lors que les travaux sont achevés, il est nécessaire de déposer une déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) à la mairie pour signaler la fin du chantier. À terme, la mairie pourra effectuer une visite de conformité afin de vérifier que les travaux sont conformes au permis accordé.

N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.