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Le changement de destination

Le changement de destination

Publié le : 16/12/2024 16 décembre déc. 12 2024
Article du cabinet
Article du cabinet / Urbanisme

Lorsqu’un permis de construire est délivré, il précise nécessairement la destination pour laquelle un immeuble est construit. Une destination consiste en l’affectation qui est donnée à un immeuble, autrement dit, à la fonction attribuée à un bâtiment.

Le changement de destination consiste quant à lui à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment. Un changement de destination implique forcément un changement d’usage, mais à l’inverse un changement d’usage n’engage pas forcément un changement de destination.

Le changement d’usage est soumis à des formalités juridiques précises et différentes en fonction de l’ampleur des travaux à effectuer.
 

La destination en droit de l’urbanisme

 
La destination est une notion technique du droit de l’urbanisme, qui est prévue par le Code de l’urbanisme et qui vise à réguler et encadrer l’utilisation du sol. Plus concrètement, la destination désigne la fonction d’un immeuble depuis sa conception et sa construction. Le Code de l’urbanisme prévoit cinq destinations différentes auxquelles un bien peut être rattaché, à l’article R. 151-27, et des sous-destinations à l’article R.151-28 du même code.

Toutefois, il est important de distinguer la destination et l’usage qui sont liés, mais qui ne sont pas régis de la même manière et qui n’impliquent pas les mêmes conséquences juridiques.

En effet, l’usage correspond à l’utilisation effective d’un bâtiment. Ainsi l’usage est rattaché à l’occupant du local, alors que la destination est rattachée au bien immobilier. L’usage est personnel et temporaire (durée d’occupation de l’occupant), alors que la destination est permanente et définitive.

Enfin, le changement de destination est régi par le Code de l’urbanisme, tandis que le changement d’usage relève du Code de la construction et de l’habitation. 
 

Le changement de destination : les différentes procédures préalables possibles


Un changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment, en passant d’une catégorie de destination à une autre catégorie parmi les cinq destinations prévues par le code de l’urbanisme.

Les destinations prévues sont :
  • Exploitation agricole et forestière
  • Habitation
  • Commerce et activités de service
  • Équipement d’intérêt collectif et services publics
  • Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire
Ainsi, le fait de passer de l’une de ces catégories à une autre constitue un changement de destination. Ce changement est soumis néanmoins au respect de formalités juridiques particulières. A défaut, le changement de fait est irrégulier.

Partant, le changement de destination est subordonné à une autorisation d’urbanisme. La nature de cette autorisation varie en fonction de l’ampleur des travaux, il peut s’agir d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, en tout état de cause un changement de destination ne peut se faire sans l’une de ces autorisations d’urbanisme.

Le changement de destination sera soumis à déclaration préalable lorsque le changement de destination ne prévoit pas de modification de l’aspect extérieur ni des structures porteuses de la construction. Autrement dit, si vous vous contentez de transformer un local commercial en logement, sans modifier les fenêtres et sans démolir de murs porteurs, vous pourrez déposer une simple déclaration de travaux.

Le changement de destination sera soumis à l’obtention d’un permis de construire lorsque les travaux envisagés affectent les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou encore si les travaux engendrent la création d’une surface de plancher supérieure à  20 m², comme le précise l’article R.421-14  du Code de l’urbanisme.
 

Les conditions de validité d’un changement de destination


Pour être régulier, un projet de changement de destination doit respecter plusieurs conditions :
  • Compatibilité avec le PLU ou, en l'absence d’un tel document, compatibilité avec le règlement national d’urbanisme (RNU)
  • Conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité applicables aux nouvelles destinations
  • Respect des obligations environnementales, notamment en matière de performance énergétique.
Le non-respect de ces conditions peut entraîner le refus de l’autorisation de changer de destination, voire des sanctions administratives et pénales si le changement de destination est opéré sans autorisation ou irrégulièrement.

Les risques d’un changement de destination sans autorisation d’urbanisme

Un changement de destination sans autorisation d’urbanisme expose le propriétaire ou le maître d’ouvrage à plusieurs risques, qu’ils soient administratifs, financiers, juridiques ou patrimoniaux. 
Juridiquement, un changement de destination opéré sans autorisation est une infraction d’urbanisme classiquement sanctionné par les articles L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme. 

En effet, le Code de l’urbanisme soumet l’aménagement et l’occupation de l’espace au respect de règles strictes, et les changements d’usage ou de destination ne dérogent pas à ces règles. 

D’abord, en cas de contrôle par les autorités locales, un changement de destination réalisé factuellement mais sans autorisation n’a pas de valeur juridique est caractérise une infraction d’urbanisme. A ce titre, le maire peut, en tant que représentant de l’Etat, constaté l’infraction par un procès-verbal qui sera transmis au procureur de la république. Une procédure de régularisation devra être engagée par le pétitionnaire sous réserve de la compatibilité avec les règles d’urbanisme applicables.

Ensuite, l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme permet à l’administration d’ordonner la remise en état du bien, c’est-à-dire de le rétablir dans sa destination initiale, à la charge du propriétaire. Cela peut entraîner des coûts importants, notamment en cas de travaux conséquents effectués pour la transformation. 

De plus, l’article L. 480-2 du Code de l’urbanisme permet à l’administration d’adopter un arrêté interruptif de travaux. 

D’autre part, l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme prévoit des sanctions pénales en cas de changement de destination non autorisé en ce qu’il constitue une infraction pénale, et la démolition peut être prononcée.

Enfin, l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de prononcer à l’encontre du pétitionnaire récalcitrant, et prévoit la possibilité de contraindre le pétitionnaire d’effectuer à ses frais les opérations de régularisation. 

En outre, un bien ayant fait l’objet d’un changement de destination non autorisé peut perdre de la valeur sur le marché immobilier. Les acheteurs potentiels peuvent hésiter à acquérir un bien en infraction, notamment s’ils craignent des démarches de régularisation coûteuses ou impossibles et alors que les relations avec l'administration sont altérées.

N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
 
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