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La régularisation des constructions illégales

La régularisation des constructions illégales

Publié le : 04/02/2025 04 février févr. 02 2025
Article du cabinet / Urbanisme

Les constructions illégales regroupent celles réalisées sans autorisation d'urbanisme et celles qui ne respectent pas les conditions prévues par une autorisation d’urbanisme délivrée.
 

Pourquoi faut-il régulariser une construction illégale ?

Toute personne qui édifie une construction s’expose à des mesures et sanctions administratives, civiles et pénales.

Au niveau pénal, l’article L 480-4 du Code de l’urbanisme prévoit une amende minimale de 1 200 €. Elle peut atteindre jusqu’à 6 000 € par mètre carré de surface construite ou 300 000 € dans d’autres cas. Une astreinte journalière peut également être imposée (L 480-7), et l’exécution des sanctions peut être réalisée d’office par les autorités compétentes (L 480-9).

Au niveau fiscal, les propriétaires d’une construction illégale peuvent voir la taxe d’aménagement augmenter significativement.

Sur le plan civil, la personne qui subit un préjudice du fait d’une construction illégale pourra demander réparation de son préjudice, ou pourra même demander la démolition du bien illégalement construit.

Enfin, au niveau administratif, la commune peut exiger la régularisation de la construction et suspendre les travaux par arrêté interruptif conformément aux articles L 481-1 et suivants du Code de l’urbanisme, voire refuser tout projet de modification ou d’extension future. Le maire peut également prendre des mesures coercitives, telles que l’apposition de scellés, comme le prévoit l’article L 480-2 du Code de l’urbanisme.

Comment régulariser une construction illégale ?

Si la construction est achevée alors qu’elle nécessitait une autorisation non obtenue, le propriétaire peut, même a posteriori, déposer une demande d’autorisation d’urbanisme pour tenter de régulariser sa construction (CE, 9 juillet 1986, Époux Thalamy, n°51172). Il faut en effet que la construction soit régularisée pour solliciter, par la suite, de nouveaux travaux ou pour se préserver de toutes éventuelles mesure ou sanction.

Exceptions : Dans certaines situations, il est possible de réaliser des travaux sur une construction irrégulière sans pour autant régulariser l’ensemble de l’ouvrage. Cette possibilité a été reconnue par le Conseil d’État dans l’arrêt du 3 mai 2011, Mme Ely (n°320545).

Pour les constructions encore en cours, il est possible de déposer un permis de construire modificatif afin de corriger les irrégularités constatées (CE, 25 novembre 2020, n°429623).

Dans le cas où l’autorisation initiale n’est pas respectée, une nouvelle autorisation conforme aux normes en vigueur doit être déposée. En effet, la jurisprudence a confirmé que la régularisation ne peut intervenir que si la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur au moment de la régularisation et non celles en vigueur au moment de la réalisation des travaux. (CE, 18 avril 2018, n° 401878).
Partant, pour qu’une régularisation soit possible, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies :
  • La régularisation doit intervenir en conformité avec les règles d’urbanisme applicables au moment de la demande de régularisation : la construction doit respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), la carte communale ou, à défaut, les dispositions du règlement national d’urbanisme (RNU).
  • La régularisation ne doit pas porter atteinte aux servitudes et protections particulières

La procédure de régularisation d’une construction irrégulière

  1. Dépôt d’un dossier de régularisation
Le propriétaire doit déposer auprès de la mairie une demande de permis de construire ou de déclaration préalable visant à régulariser la construction. 
Avant le dépôt de la demande d’autorisation, il peut être utile de demander à votre commune la communication d’un certificat d’urbanisme concernant votre terrain d’assiette afin de vous assurer de l’ensemble des règles d’utilisation du sol. 
  1. Instruction de la demande
La mairie instruit la demande dans les mêmes conditions qu’une demande classique. En cas de non-conformité, l’administration peut refuser la régularisation, obligeant le propriétaire à démolir ou modifier l’ouvrage.
  1. La réponse de l’autorité compétente 
Il est courant dans les procédures de régularisation de constructions irrégulières, que l’autorité compétente demande à l’issue de l’instruction des informations supplémentaires, dans cette configuration l’arrêt des travaux est nécessaire le temps que les documents demandés soient étudiés. 

Si la demande d’autorisation portant mise en conformité est acceptée alors les travaux peuvent reprendre en toute légalité (s’ils ne sont pas déjà achevés). 

En revanche, si le permis ou la déclaration préalable est refusé, alors les travaux doivent être arrêtés (ou repris s’ils sont déjà achevés) et une nouvelle demande de régularisation devra être déposée afin que le projet soit conforme aux règles d’urbanisme applicables. 

Si vous estimez que le refus de votre demande est infondé, il est possible de saisir le juge administratif dans le délai de recours contentieux.

Attention, si vous mettez en vente une construction n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation, la vente de celle-ci pourrait être compromise.


N.B. : Le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
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