La reconstruction à l’identique
Publié le :
19/11/2024
19
novembre
nov.
11
2024
Lorsqu’un bâtiment est détruit ou démoli à la suite d’une catastrophe naturelle, d’un incendie ou d’un autre sinistre, il peut, sous certaines conditions, être reconstruit « à l’identique », même si les règles d’urbanisme actuelles interdisent ce type d’édifice dans la zone concernée. Cependant, ce droit à la reconstruction ne doit pas être interprété comme une autorisation absolue.
Les conditions encadrant le droit à la reconstruction à l'identique
Le droit à la reconstruction à l’identique est encadré par l’article L. 111-15 du Code de l’urbanisme.
- La limite de 10 ans depuis la démolition
La loi n°2009-526 du 12 mai 2009 impose un délai maximal de 10 ans entre la démolition du bâtiment et la demande de reconstruction. Ce délai constitue une condition essentielle : une fois cette période écoulée, la possibilité de reconstruire à l’identique est perdue.
- La construction démolie doit avoir été construite en toute légalité
La reconstruction n'est autorisée que si le bâtiment détruit avait été initialement érigé en conformité avec les normes légales de son époque.
En effet, en vertu d’une réponse ministérielle de 2012, une construction est réputée régulière si elle a été érigée soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit en conformité avec la réglementation en vigueur lors de sa construction, ou encore, dans le cas des constructions postérieures à cette date, si elle a été édifiée en vertu d’un permis de construire valide.
Le demandeur doit démontrer la légalité de cette construction, notamment en produisant des documents justificatifs, comme le fait que la construction a été autorisée par un permis de construire (Conseil d'État, 23 février 2005, n°271270).
- La construction doit être identique à l’ancienne
La reconstruction doit reproduire fidèlement le bâtiment d’origine, tel qu’il avait été autorisé, sans changement notable.
Si des modifications, même minimes, sont apportées (comme un agrandissement de la surface de plancher), la reconstruction ne sera plus considérée comme étant « à l’identique », mais comme une nouvelle construction soumise à autorisation. Des aménagements internes ou de faibles variations de surface de plancher sont néanmoins tolérés, sous réserve qu’ils respectent les règles de fond.
Pour rappel, la surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes du bâtiment, calculée à partir du nu intérieur des façades, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.
- La construction doit être possible
La reconstruction à l’identique n'est possible que si elle n’est pas proscrite par le plan local d'urbanisme (PLU). De plus, elle ne peut être autorisée dans des zones présentant des risques majeurs pour la sécurité des futurs occupants (inondations, glissements de terrain, etc.) identifiés dans le cadre du plan de prévention des risques (PPR).
La reconstruction à l’identique nécessite toutefois des autorisations
Même pour une reconstruction « à l’identique », une autorisation administrative préalable reste obligatoire. Selon la nature du projet, cette autorisation peut être une déclaration préalable (articles R. 421-17 à R. 421-17-1 du Code de l’urbanisme) ou un permis de construire (articles R. 421-14 à R. 421-16). Le choix dépend de l’ampleur des travaux et des éventuelles modifications apportées, même minimes.
N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
Historique
-
La reconstruction à l’identique
Publié le : 19/11/2024 19 novembre nov. 11 2024Article du cabinet / UrbanismeLorsqu’un bâtiment est détruit ou démoli à la suite d’une catastrophe naturelle, d’un incendie ou d’un autre sinistre, il peut, sous certaines conditions, être reconstruit « à l...
-
Le droit de rétrocession
Publié le : 21/10/2024 21 octobre oct. 10 2024Article du cabinet / UrbanismeArticle du cabinet / Droit administratif et procédureLe droit de rétrocession permet de récupérer un bien cédé dans des conditions précises. Il constitue une garantie pour le cédant de pouvoir réacquérir son bien. Qu’est-ce...
-
Faut-il un architecte pour déposer une demande de permis de construire ?
Publié le : 14/10/2024 14 octobre oct. 10 2024Article du cabinet / UrbanismeCelui qui pense qu'un professionnel coûte cher, n'a aucune idée de ce que peut lui coûter un incompétent. La question de l'obligation de recourir à un architecte pour une dem...
-
La procédure d’expropriation
Publié le : 11/10/2024 11 octobre oct. 10 2024Article du cabinet / UrbanismeArticle du cabinet / Droit administratif et procédureL'expropriation est une procédure qui porte atteinte au droit de propriété. Dès lors, elle doit être encadrée par la loi, notamment par des conditions rigoureuses pour garantir...
-
Le droit de délaissement
Publié le : 07/10/2024 07 octobre oct. 10 2024Article du cabinet / UrbanismeIl arrive que l’intérêt général puisse primer sur l’intérêt personnel d’un justiciable. En effet, une réserve, comme une servitude, peut être créée à son encontre sur son propre...
-
Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD)
Publié le : 04/10/2024 04 octobre oct. 10 2024Article du cabinet / UrbanismeLe Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) est une création de la loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 et du décret d’application du 27...