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Les sanctions des infractions au droit de l'urbanisme

Les sanctions des infractions au droit de l'urbanisme

Publié le : 27/01/2025 27 janvier janv. 01 2025
Article du cabinet / Urbanisme

L’utilisation du sol est soumise à un ensemble de règles qui prévoit souvent l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, permis de démolir). Une fois obtenue, cette autorisation d’urbanisme doit être strictement respectée. 

 

Ainsi, constitue une infraction d’urbanisme le fait de réaliser un projet de construction ou d’aménagement sans autorisation préalable, ou sans respecter strictement l’autorisation obtenue. 

 

Toute constatation d’une infraction d’urbanisme expose son auteur à des sanctions administratives, civiles et pénales.  

 

Les infractions d’urbanisme qui exposent à une sanction 

 

Les infractions d’urbanisme recouvrent plusieurs situations, parmi lesquelles :

   

  • Travaux réalisés en méconnaissance de l’autorisation d’urbanisme délivrée : modification des travaux ou inobservation des prescriptions mentionnées dans l’autorisation (articles L. 421-6 et L. 462-2 du code de l’urbanisme).

 

  • Travaux réalisés en violation des règles d’occupation des sols : méconnaissance des dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou des documents d’urbanisme locaux.

 

Le maire d’une commune ayant connaissance d’une infraction d’urbanisme se trouve dans une situation de compétence liée, ce qui implique qu’il est tenu de faire dresser un procès-verbal de constatation de l’infraction (article L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme).

 

Les mesures et sanctions administratives en cas d'infraction au droit de l'urbanisme

 

L’autorité administrative dispose de moyens coercitifs pour rétablir la conformité avec les règles d’urbanisme. Parmi ces moyens, la Commune peut décider de mesures ou de sanctions administratives telles que : 

 

  • Arrêt des travaux irréguliers : le maire ou le préfet peut ordonner l’interruption immédiate des travaux en cours lorsqu’ils sont réalisés sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance de l’autorisation. Cette mesure est souvent appliquée en cas de flagrance d’illégalité. Dans ce cas, le maire ou le préfet peut opposer un arrêté interruptif de travaux (AIT), si les travaux ne sont pas achevés et si un procès-verbal constatant l’infraction a préalablement été dressé (article L. 480-2 du code de l’urbanisme).

 

  • Mise en demeure et injonction : l’autorité administrative peut décider de mettre en demeure le contrevenant de régulariser la situation, voire de procéder à la démolition ou à la remise en état des lieux. Une mise en demeure peut être assortie d’une astreinte journalière pouvant aller jusqu’à 500 euros par jour de retard (article L. 481-1 du code de l’urbanisme).

 

  • Amendes administratives : en cas de refus persistant de se soumettre au droit de l’urbanisme, l’autorité administrative peut infliger une amende forfaitaire proportionnelle à la gravité des travaux allant de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré de surface construite irrégulièrement (article L. 480-4 du code de l’urbanisme).

 

Ces mesures et sanctions administratives peuvent s’appliquer indépendamment des sanctions pénales ou civiles. 

 

Le délai de prescription administrative en droit de l’urbanisme diffère selon si les travaux ont été réalisés avec ou sans autorisation préalable. Dans le cas de travaux réalisés sur un bâtiment irrégulier, le délai de prescription de l’action administrative est de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Si les travaux ont été effectués sans autorisation, alors le délai est imprescriptible est l’autorité compétente pourra à tout moment décider d'appliquer des sanctions (article L. 421-9 du code de l’urbanisme).

 

Les sanctions pénales d’infraction d’urbanisme 

 

Les infractions d’urbanisme peuvent entraîner des poursuites pénales, conformément aux articles L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme.

 

  • Amendes : Pour les personnes physiques, l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros. Pour les personnes morales, ce montant peut être porté à 1 500 000 euros, avec la possibilité d’augmenter l’amende en fonction des profits tirés de l’infraction.

 

  • Peines d’emprisonnement : En cas de récidive ou de non-respect d’une décision judiciaire, l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme précise qu’une peine d’emprisonnement pouvant atteindre 6 mois pourra être prononcée. 

 

  • Mesures complémentaires : Le tribunal correctionnel peut ordonner la démolition de la construction illégale ou sa mise en conformité (article L. 480-5 du code de l’urbanisme). En effet, il a été jugé que la remise en état ou la démolition en cas de construction illégale peut être ordonnée par le juge pénal, cumulativement, au titre de l'action publique et au titre de l'action civile (Cass. crim. 8-12-2020 n° 19-84.245 FS-PBI). Par ailleurs, une interdiction temporaire ou définitive d’exercer certaines activités peut également être prononcée.

Un délai de prescription pénale de 6 ans est prévu à compter de la date d’achèvement des travaux. Une fois ce délai dépassé, l’autorité administrative compétente ne pourra plus poursuivre l’auteur de la construction irrégulière devant le tribunal correctionnel conformément à l’alinéa premier de l’article 8 du code de procédure pénale. 

 

Les sanctions civiles en cas d’infractions au droit de l’urbanisme

 

En plus des sanctions administratives et pénales, des actions civiles peuvent être intentées par l’autorité administrative compétente ou par des tiers affectés par une infraction d’urbanisme.

 

  • Demande de démolition ou de mise en conformité : L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme permet aux tiers, comme les voisins ou les associations, de saisir le juge civil pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de la construction.

 

  • Réparation du préjudice subi : En vertu de l’article 1240 du code civil, les tiers lésés par une construction illégale peuvent demander des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi (exemple : nuisance visuelle, perte de valeur du bien).

 

L’autorité administrative compétente dispose d’un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux pour engager un recours civil.  Les tiers disposent également d’un délai de 6 ans pour intenter une action civile à compter de l’achèvement des travaux (article L. 480-13).

 

Dans certaines situations, une régularisation peut être envisagée afin de mettre le projet en conformité avec la réglementation. 

 

Ce qu’il faut retenir 

 

Tout projet de construction ou d’aménagement doit en principe être précédé de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir, permis d’aménager), à défaut de quoi, l’auteur des travaux encourt des mesures administratives et des sanctions administratives, pénales et civiles. 
 

N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
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