La procédure d’expropriation
Publié le :
11/10/2024
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L'expropriation est une procédure qui porte atteinte au droit de propriété. Dès lors, elle doit être encadrée par la loi, notamment par des conditions rigoureuses pour garantir un équilibre entre l'intérêt général et les droits des propriétaires.
Qu’est-ce que la procédure d’expropriation ?
L'expropriation est un mécanisme juridique par lequel une personne publique, telle que l'État ou une collectivité locale, peut contraindre un propriétaire privé ou une personne morale à céder tout ou partie de son bien immobilier, afin de lui permettre de réaliser des ouvrages ou des aménagements.
Les biens visés par l'expropriation peuvent être des propriétés privées ou morales, et incluent non seulement le bien immobilier en lui-même, mais aussi les droits d'usage qui y sont rattachés. L'expropriation peut porter sur la totalité du bien ou simplement une partie.
Pour être légale, l'expropriation doit respecter plusieurs conditions strictes.
Tout d’abord, comme le prévoit l’article L 1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le projet doit être reconnu d’utilité publique. C’est notamment le cas de la création d’un lotissement ou d’espaces verts. Également, le projet ne doit pas pouvoir être réalisé autrement que par une expropriation, et l’atteinte à la propriété ne doit pas être disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
Cette dernière condition repose sur la théorie du bilan, établie par l'arrêt « Ville nouvelle Est » du Conseil d'État en 1971 qui prévoit qu’une « opération d'expropriation ne peut être légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d'ordre social ou l'atteinte à d'autres intérêts publics qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente » (Conseil d'Etat, 28/05/1971, n°78825).
Quelle est la procédure à accomplir ?
La procédure d'expropriation se déroule en deux phases distinctes.
- La phase administrative
Le dossier du projet est d'abord transmis au préfet pour informer le public. Ce dernier prend un arrêté d'ouverture d'enquête publique (qui va durer au minimum 15 jours), permettant au public de consulter le dossier du projet et de donner son avis. Si l'enquête publique conclut à l'utilité publique du projet, un acte de déclaration d'utilité publique est prononcé.
Ensuite, une enquête parcellaire est ouverte. Un commissaire-priseur informe alors, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), les propriétaires des parcelles concernées. Ce n'est qu'après cette étape que le préfet peut déclarer les parcelles cessibles, autorisant ainsi la suite de la procédure.
- La phase judiciaire
Cette phase débute avec le transfert de propriété, qui peut se faire par un accord amiable entre les parties ou, à défaut, par une ordonnance d'expropriation prononcée par le juge. Une fois l'ordonnance rendue, le propriétaire perd la possibilité de vendre, donner ou hypothéquer son bien, mais il conserve la jouissance du bien tant qu'il n'a pas été indemnisé.
L'indemnisation lui est proposée par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, et il dispose d'un mois pour accepter. En cas de désaccord, le juge est saisi pour fixer l'indemnité, qui doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Cette indemnité principale correspond à la valeur du bien à la date de la décision afin de permettre à l’exproprié d’acquérir un bien équivalent, et peut inclure d'autres compensations, notamment en cas d'expropriation partielle.
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