Le changement d'usage
Le changement d’usage désigne la modification de la configuration d’un bien pour l’adapter à une utilisation différente de celle initialement prévue. L’usage d’un bâtiment fait référence à son utilisation concrète par un occupant. Le changement d’usage est donc la modification de l’utilisation qui est faite d’un bâtiment le temps de son occupation par la personne qui en fait l’usage. Cette modification peut être soumise à des démarches administratives selon les cas de figure que le cadre légal prévoit.
Le cadre juridique du changement d’usage des biens immobiliers en France
Le changement d’usage se distingue du changement de destination (lire l’article complet). Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage concerne l’affectation d’un bien immobilier à un usage différent, notamment en passant d’un usage d’habitation à un usage professionnel ou inversement.
En substance, le code de la construction et de l’habitation prévoit deux catégories d’usage :
- L’habitation : toutes les catégories de logements et leurs annexes
- Les autres locaux : tous les biens qui n’ont pas comme usage l’habitation
Ainsi, transformer un appartement en cabinet médical relève d’un changement d’usage lorsque la demande ne concerne que l’usage que veut en faire l’occupant actuel.
Par ailleurs, dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation impose une autorisation préalable pour tout changement d’usage d’un logement. Cette autorisation, délivrée par la mairie, vise à préserver la destination des biens à usage d’habitation et à éviter leur transformation massive en locaux commerciaux ou en meublés touristiques.
L’autorisation préalable peut être :
- Personnelle : l’autorisation est rattachée à l’occupant qui en fait la demande, elle ne peut être cédée et prend fin avec la cessation de l’activité de l’occupant.
- Temporaire : l’autorisation concerne le changement d’usage d’un bien d’habitation en locations touristiques de courte durée type Airbnb. (Lire l’article du cabinet sur la location de son logement en Aibnb)
- Réelle : contrairement à l’autorisation à titre personnel, elle est attachée au bien et non au demandeur. Elle est accordée sous réserve d’une compensation. Plus précisément, la mairie exigera que vous proposiez un bien équivalent à usage d’habitation dans la même zone géographique lorsque le bien est définitivement transformé.
En effet, dans certaines zones, pour obtenir l’autorisation de changement d’usage, une compensation peut être imposée. Cela consiste à créer ou réhabiliter un bien équivalent à usage d’habitation dans la même zone géographique. Cette exigence vise à maintenir l’équilibre entre les différents usages immobiliers.
Les sanctions en cas de changement d’usage illégal
Les mairies disposent de pouvoirs de contrôle renforcés pour vérifier la conformité des biens aux règles d’usage. Le changement d’usage d’un bien immobilier sans autorisation préalable est une infraction d’urbanisme et peut entraîner des sanctions administratives et financières significatives. Ces sanctions visent à dissuader les propriétaires de contourner la réglementation, notamment dans les zones où la pénurie de logements est une problématique majeure.
Les principales sanctions prévues :
1. L’amende civile
Conformément à l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, une amende civile peut être infligée pour tout changement d’usage effectué sans autorisation. Cette amende peut aller jusqu’à 100 000 euros par local concerné.
2. L’astreinte journalière
Si la situation n’est pas régularisée, le juge judiciaire peut ordonner une astreinte journalière pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard et mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, jusqu’à ce que le bien retrouve son usage initial ou que l’autorisation soit obtenue.
3. Le retour à l’usage initial
Le tribunal peut exiger le retour à l’usage d’origine du bien. Cela implique, pour le propriétaire, de réaliser les travaux nécessaires pour rétablir l’usage initial, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.
4. La remise en état forcée
En cas de non-respect des injonctions judiciaires, les autorités locales peuvent engager des mesures de remise en état aux frais du propriétaire.
Ce qu’il faut retenir
Le changement d’usage a des effets juridiques plus limités que le changement de destination car il est personnel, rattaché à l’occupant et non au bien.
La méconnaissance des règles liées au changement d’usage peut avoir pour conséquences des sanctions administratives et judiciaires importantes.
Pour tout occupant d’un bien souhaitant entreprendre un tel changement, il est essentiel de se renseigner en amont auprès de la mairie et, si nécessaire, de solliciter un conseil juridique pour assurer la conformité de son projet.
N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
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