Qu’est-ce qu’une zone d’aménagement différé (ZAD) ?
Publié le :
29/01/2025
29
janvier
janv.
01
2025
La possibilité d’acquérir un bien par préférence à un autre acquéreur existe dans de nombreux domaines, tant au profit de personnes privées (droit de préemption du locataire) que pour servir l’intérêt général (zone d’aménagement différé, droit de préemption urbain).
La définition d’une zone d’aménagement différé
Une zone d’aménagement différé (ZAD) est un dispositif juridique permettant à une collectivité locale ou à un établissement public d’exercer un droit de préemption sur les ventes ou cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux situés dans le périmètre défini.
Ce droit s’applique pendant une période de six ans, qui peut être renouvelable, à compter de la publication de l’acte créant la zone.
Quels sont les objectifs de la ZAD ?
L’objectif principal est d’assurer une maîtrise foncière dans la mesure où la collectivité contrôle l’acquisition des terrains nécessaires pour de futurs projets.
En suspendant temporairement les opérations d’aménagement, ce dispositif offre le temps nécessaire pour une réflexion approfondie sur les enjeux de développement du territoire. Cela permet ainsi de réguler le marché immobilier local en évitant une spéculation excessive liée à l’annonce d’un projet d’aménagement.
Conformément à l’article L 300-1 du Code de l’urbanisme, ces projets peuvent inclure des initiatives urbaines, la politique locale de l’habitat, l’accueil des activités économiques, le développement touristique, la lutte contre l’insalubrité, ou encore la mise en valeur du patrimoine.
La création d’une ZAD
Sa création peut être initiée dans n’importe quelle commune, qu’elle dispose ou non d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU). Cela s’explique par son but : constituer une réserve foncière pour des projets d’aménagement futur.
L’initiative peut émaner de l’État ou d’une commune, mais elle doit être validée par le préfet après consultation des collectivités concernées et de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. En cas d’avis défavorable ou d’absence de réponse, la ZAD peut être créée par décret en Conseil d’État (L 212-1 et R 212-1 du Code de l’urbanisme).
Depuis la loi du 24 mars 2014 (ALUR), les EPCI ont également la possibilité de créer des ZAD (L 212-1), et la loi ELAN du 23 novembre 2018 a élargi cette compétence aux établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris. Toutefois, ces créations doivent respecter les périmètres fixés pour les opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain.
Pré-ZAD : un périmètre provisoire
Avant la création définitive d’une ZAD, un périmètre provisoire peut être instauré par le préfet pour une durée de deux ans. Ce périmètre, qui doit correspondre aux besoins du projet, permet à l’État ou à un autre titulaire désigné d’exercer un droit de préemption temporaire. Si l’acte de création de la ZAD n’est pas publié dans ce délai, le périmètre provisoire devient caduc (L 212-2-1).
Le régime du droit de préemption
Le titulaire de ce droit doit être désigné expressément (L 212-2), sachant que ce dernier peut déléguer son droit (L 213-3). Le titulaire de ce droit, souvent une collectivité publique ou un établissement public, doit motiver sa décision et recueillir l’avis du service du domaine sur le prix proposé (R 213-21).
En effet, il doit être exercé en vue de réaliser, dans l’intérêt général, des actions ou opérations d’aménagement définies par l’article L 300-1.
En cas de désaccord sur le prix, le propriétaire peut retirer son offre ou demander la fixation du prix par le juge de l’expropriation (L 213-4 et L 213-7).
N.B. : Le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
Historique
-
Quelle sont les étapes pour obtenir un permis de construire ?
Publié le : 05/02/2025 05 février févr. 02 2025Article du cabinet / UrbanismeAvant d’édifier une construction nouvelle ou de procéder à des travaux sur une construction existante il est souvent nécessaire d’obtenir un permis de construire. L’obten...
-
La régularisation des constructions illégales
Publié le : 04/02/2025 04 février févr. 02 2025Article du cabinet / UrbanismeLes constructions illégales regroupent celles réalisées sans autorisation d'urbanisme et celles qui ne respectent pas les conditions prévues par une autorisation d’urbanisme dél...
-
ADMISSION EN DOCTORAT : l'illégale SUBORDINATION À UN SEUIL MINIMAL DE FINANCEMENT
Publié le : 02/02/2025 02 février févr. 02 2025Article du cabinet / Éducation et enseignement supérieurUne école doctorale n’est pas compétente pour conditionner l’admission en doctorat à la détention d’un seuil minimal de financement. En effet, aucune disposition statutaire ou r...
-
Comment obtenir un certificat de non-recours ou de non-appel ?
Publié le : 01/02/2025 01 février févr. 02 2025Article du cabinet / UrbanismeAprès avoir obtenu une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable etc.), vous devez l’afficher. Cet affichage a pour objet d’informer les riverains de...
-
Vers l'instauration d'un nombre minimum de soignants par patient hospitalisé
Publié le : 29/01/2025 29 janvier janv. 01 2025Article du cabinet / Droit de la fonction publiqueL'Assemblée nationale a définitivement adopté une proposition de loi relative à "l'instauration d'un nombre minimum de soignants par patient hospitalisé". Ce “ratio” sera fixé p...
-
Qu’est-ce qu’une zone d’aménagement différé (ZAD) ?
Publié le : 29/01/2025 29 janvier janv. 01 2025Article du cabinet / UrbanismeLa possibilité d’acquérir un bien par préférence à un autre acquéreur existe dans de nombreux domaines, tant au profit de personnes privées (droit de préemption du locataire) qu...