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Quelle est la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable ?

Quelle est la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable ?

Publié le : 30/09/2024 30 septembre sept. 09 2024
Article du cabinet / Urbanisme

Le permis de construire et la déclaration préalable sont deux autorisations d'urbanisme obligatoires en cas de travaux de construction et de rénovation (sauf rares exceptions). Le propriétaire, l'acquéreur du bien ou encore le syndic de copropriété doivent solliciter l'une de ces deux autorisations en fonction des travaux envisagés.

 

La déclaration préalable : les travaux de faible importance


Le Code de l’urbanisme prévoit que les travaux de faible importance, qu’il s’agisse de construction ou de modifications, n'ayant pas besoin de permis de construire, doivent faire l'objet d'une déclaration préalable de travaux. C’est par exemple le cas pour :
 
  • Les travaux d'aménagements inférieurs ou égales à 20m² (dehors des zones urbaines) ou inférieures ou égales à 40m² (zones urbaines) ;
  • Les changements de destination du bien ;
  • La création de petites surface avec une surface de plancher (sommes de toutes les surfaces closes et couvertes) ou une emprise au sol (surface occupé au sol par le bâtiment) entre 5 et 20 m² ;
  • La construction d'une piscine allant de 10 à 100 m².

Une fois le dossier déposé en mairie, un délai d’instruction d’un mois va s’ouvrir (2 mois en secteur protégé). La mairie va pouvoir ne pas s'opposer aux travaux (décision de non-opposition), autoriser les travaux sous conditions, les refuser (arrêté d’opposition) ou reporter sa décision de 2 mois maximum en prononçant un sursis à statuer.

 

Le permis de construire : les travaux de grande ampleur


L’article R 421-14 du Code de l’urbanisme prévoit que les travaux importants sont soumis à l'autorisation d'un permis de construire :  
 
  • Création de surface de plus de 20 m² ;
  • Extensions de plus de 40 m² ;
  • Agrandissement de plus de 20 m², portant la surface de plancher total à plus de 150 m² (l'intervention d'un architecte est alors obligatoire) ;
  • Construction d'une piscine de plus de 100 m².

Une fois le dossier déposé en mairie, cette dernière va devoir répondre à la demande dans un délai de 2 mois en cas de demandes portant sur une maison individuelle, et dans un délai de 3 mois pour les autres demandes.

Si la demande concerne un secteur protégé, le délai sera de 3 mois pour les maisons individuelles et de 4 mois pour les autres projets. En cas d'absence de réponse dans un tel secteur, cette dernière vaut décision implicite de refus de permis.

Elle pourra alors autoriser les travaux de façon explicite (arrêté) ou implicite (l'absence de réponse vaut permis de construire tacite), les refuser ou reporter sa décision dans un délai de 2 mois maximum en prononçant un sursis à statuer.

 

Quels sont leurs points communs ?


La décision accordant les travaux doit être affichée sur le terrain concerné, et ce, durant toute la durée des travaux. En présence de faibles travaux, cette dernière devra toutefois être affichée pendant un délai de 2 mois. C'est cet affichage qui va permettre à un voisin ou à toute autre personne ayant un intérêt de contester cette autorisation.

Également, leur durée de validité de 3 ans. Toutefois, l'autorisation peut être périmée si les travaux n'ont pas commencé durant ces 3 années ou s'ils ont été interrompus pendant plus d'un an.

Enfin, ces autorisations peuvent être prolongées 2 fois pour une durée d'un an, à condition que les règles d'urbanisme en vigueur soient toujours les mêmes. Cette demande devra alors intervenir dans un délai de 2 mois, au moins, avant la fin du délai de validité initial.

N.B. : le cabinet RD AVOCATS est compétent pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de droit de l’urbanisme.
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